就在今天下午，上海第六批次土拍收官，12家央国企同台角逐3宗宅地，总揽金235.14亿元，平均溢价率32%。
这一次，上海拿出了“压箱底”优质地块，竞拍环节呈现出两个明显的特征：
清一色央国企，头部房企开始抱团：参拍的房企有保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、建发房产、越秀地产、象屿、徐汇城投和南通瑞城。其中保利和华润、金茂和建发、招商与越秀组成联合体角逐
冷热分化明显：奉贤新城低密宅地由远东宏信＆上江南置业底价竞得，市场消息称，该地块或引入头部代建公司来操盘。
保利发展，无疑是上海土拍的最大赢家。在今天的这场土拍与华润置地和徐汇城投组成联合体连拿下两大热门地块，拿地金额近232亿元。
具体来看：
联合华润置地以总价161.2亿元、综合成交楼板价10.2万元/平方米竞得杨浦滨江八埭头地块，这是上海今年成交的首个百亿地块。
与徐汇城投组成联合体以总价70.6亿元、平均楼板价7.9万元/平方米竞得徐汇桂林公园地块。
接下来，我们来聊一聊本次土拍和拿地的房企们。
今天土拍起始总价最高、市场关注度最高的地块莫过于八埭头组合地块。
该地块地处杨浦内环滨江核心区段，是上海中央活动区的组成部分，也是杨浦“十五五”规划中“世界客厅”定位的核心承载区域，可以说是压箱底的优质地块了。今年5月进行控规调整，调整后地块纯住宅总建筑面积约14.8万平方米，是2026年上海滨江带规模最大的新增宅地供应。
作为起始总价达118.68亿元的百亿级地块，该项目的资金门槛直接筛选出头部房企阵营。
参拍主体分成四大阵营：保利发展与华润置地联合体、单独参拍的中海地产、建发与金茂联合体、招商蛇口与越秀联合体。
除中海选择独立竞拍外，其余三方均采用联合拿地模式，以此分摊高额的土地成本与后续开发投入。
保利发展在开盘前就志在必得，地块挂牌后就已提前发布相关招标计划，披露项目整体投资预算约195亿元，足见其拿地决心。
竞拍环节也很焦灼，最后只剩下中海地产和保利、华润联合体轮番竞价，最终历经219轮竞价，由保利发展联合华润置地打败中海，拿下这块杨浦区百亿地王。10.2万元/平方米的综合楼面价在近十年百亿地块成交中排在首位。
今年上半年，保利发展在上海的全口径销售金额是155.01亿元，排在第三位，而第四位的中海地产只落后了15.54亿元。保利发展需要加码优质地块储备，为后续销售业绩夯实货值基础。
该地块具备清晰的盈利空间与价值提升潜力。地块东北侧不到500米，就是保利发展去年6月以9.55万元/平方米的楼板价竞得的的杨浦区01C5-02地块，即今年3月开盘的保利外滩曜，该项目备案均价为14万元/平方米。
按照当前新房售价水平测算，项目剔除商业自持部分后，纯住宅楼板价超过10.9万元/平方米，售价有望达到16万元/平方米，通过打造高端江景产品还可以进一步拉升溢价。
板块存量以中等面积段的改善产品为主，高端大户型供给相对不足，而本次八埭头地块无中小套型限制，近14.8万平方米的纯住宅体量，将有效补充板块高端改善市场的供给缺口，推动东外滩住宅产品体系升级。
桂林公园地块是本批次三宗地块中城区成熟度最高的一宗。
该地块前身为冠生园食品厂旧址，后由工业用地调整为商住综合用地，调整后住宅部分容积率2.2、建筑限高80米，东侧搭配自持酒店业态。该地块起始总价56.7亿元，叠加酒店100%自持的硬性要求，直接拉高了开发参与门槛。
参拍主体集中于具备持有运营经验的头部央企国企：招商、保利发展＆徐汇城投、中海、象屿＆建发。在竞拍前保利发展已发布项目相关招标计划，计划投资总规模110亿元。
板块内宅地供应已连续多年处于低位，桂林公园附近新房断供时长接近五年，地块稀缺性十分突出，而且板块发展成熟度非常高，开发确定性强、目标客群基础稳固。
热度可想而知，最终经过96轮竞拍后由保利发展联合徐汇城投竞得，成交总价70.6亿元，平均楼板价7.9万元/平方米。
从板块房价体系与项目成本结构来看，地块具备清晰的价值提升空间，但自持业态也在一定程度上压缩了利润弹性。
板块内上一个集中入市的新房项目为鑫耀中城，2021年二期房源备案均价约10.45万元/平方米，此后板块再无新增住宅供应，改善型需求持续积压。按照地块规划指标，住宅部分可打造小高层与洋房的梯度产品，南侧临河楼栋具备河景溢价条件，产品可塑性较强。
从板块存量住房结构来看，整体呈现中等户型为主、大户型占比不低、房龄分层明显的特征，大量建成超过15年的房源存在更新换代需求，这也为本次新增的高品质住宅提供了充足的置换客群基础。
奉贤新城C02B-06地块是本批次供地中外围新城的代表性样本，由奉贤区国企上江南置业联合远东宏信底价竞得，成交总价3.3亿元，平均楼板价2万元/平方米。
这个地块的特点是，整体出让规模偏小，总价门槛亲民，在核心区高总价地块之外，为中型房企与区域型房企提供了参与上海土地市场的机会。
地块经过“商改住”调整后，地块容积率仅1.05，是本批次三宗地块中容积率最低的一宗，天然适配低密墅类产品打造，而奉贤新城南桥核心片区城市界面规整成熟，居住人口密度适中，长期是本地改善客群的首选置业区域。
板块内近年成交的同类型低密项目中，2025年入市的天誉原墅，地块容积率为1.2，成交楼板价约24600元/平方米，对应在售均价约5.3万元/平方米。
以当前板块低密产品售价为参照，叠加相对可控的土地成本，项目整体盈利预期稳定，且开发体量小、去化周期短，资金占用时间少，整体开发风险可控。
从板块存量住房结构来看，刚需与刚改户型占据绝对主力，低密大户型产品供给存在明显空白。且板块存量住宅入市年份跨度较大，其中2009年入市房源占比最高达到了10%。高端改善型低密住宅长期供给不足。
本次新增的低密地块恰好填补了这一市场缺口，可精准匹配本地高端改善与墅居置业需求。
纵观上海六批次集中土拍，市场保持维持点状高热，年内上海公开市场已出让20宗宅地，累计成交总价近671亿元，内环滨江稀缺宅地更是成为头部房企必争之地，超高竞价热度再次印证房企对上海核心资产的长期市场信心。
本轮土拍落地后，杨浦滨江、徐汇康健等板块的新房供应将得到补充，高端改善产品的选择面进一步拓宽，也将对周边板块的价格预期形成支撑。
从房企投资层面来看，央国企稳坐拿地基本盘，仍是市场拿地绝对主力。面对百亿级超高总价地块，房企抱团联合拿地已成标准化打法：一方面分摊巨额资金压力，降低企业现金流承压风险；另一方面整合双方产品打造、运营配套、资源渠道等差异化优势，实现开发效益最大化。
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